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选择按揭还款需三思

2018-11-06 21:35:26

选择按揭还款需三思

当您与银行完成了按揭贷款手续之后,银行则会根据按揭贷款额、贷款利率和还款期数计算出您每期须还本付息的数目。为此,能否选择一种适合自己及家财务状况的还款方式对于您而言无疑是至关重要的,选择按揭还款方式应根据自身需求和条件三思而行,因为合理的还款方式可使您节省一笔不菲的利息支出。 银行常见的还本付息方式有定额还款及分段还款等方法。 定额还款 传统的定额还款方式是每月定额偿还本息,即每年还款12期。我们以向银行贷款10万元,年利率12%,分10年摊还为例,假定以实际利率计算,则借款人每月须偿还的本息金额为: M=[100000 1% (1+1%)120]/[(1+1%)120-1]=1434.71 即借款人每月须还本息1434.71元还款总额则为1434.71 120=172165.2元这种贷款客户每期以相等的金额偿还贷款本息的方式又称为等额偿还法或等额本息还款法,是目前为普遍的贷款偿还方式,适用于个人或家庭收入较为固定者采用。而定额还款的另一种方式递减偿还法(又称等额本金还款法)即每期等额偿还本金,而利息随本金逐期递减。依上例: 月均归还本金=100000/120=833.33元 当月还利息=100000 1%=1000元当月还款额=833.33+1000=1833.33元 (注:月还利息将随借款本金的减少而逐步递减) 以上两种还款方式的不同处在每月归还的利息计算上有差异,前者取平均值,而后者则采用递减法。两者相比较,如不考虑其他因素,仅从静态的眼光看,在上式中根据“利随本减”的原理,等额还款要比等额递减还款多支出6047.58元。原因在于等额还款占用银行阶段性贷款时间较长,增加了贷款利息支出。如从动态的眼光看,以上两种还款方式均受制了不确定因素影响。这些不确定因素主要来自四方面: 1、自身的收入能否确保平衡增长; 2、自身能否通过其他投资渠道获取高于贷款利息的收益; 3、对国家经济走势判断能否有个大致把握; 4、对自身的身体状况和应变措施有足够的估量。以上四方面因素互为影响,均可带来不同结果。为正确把握不确定因素的变化概率及有可能产生的不同后果。便于说明问题,暂且作一假设。如40岁以上购房按揭客户,一般讲,他的年收入以及身体状况随着时间延伸,在20年内总体趋势是稳中趋降。再考虑到目前银行贷款利率处在历史低位,难保在漫长的20年内,始终能保持这一低水平。有朝一日贷款利息调高,相应就会增加还债成本。所以,此类客户从动态考虑选择等额递减还款为妥,还债压力先大后小,或许更有助晚年生活安排,减少后顾之忧。又如30岁左右的购房按揭客户,总体上说,以上四方面因素对他来讲影响力不大,其主观条件优于客观因素,即自身适应能力强。因此无论选择那一种还款方式,均不会带来特别大的后顾之忧。不过,从家庭理财角度考虑,银行贷款借得越少,时间越短,对减少家庭支出越是有益。 分段还款 如果使用分段递增式还款方式,仍以上例分析,假设银行规定,每年偿还12期,每12期为一段,在利率不变的情况下,每段还款额比上一段还款额递增5%,而这递增的5%将全部用作偿还本金。在上式中,首段每期还款额为1434.71,第二段各期还款额按要求递增5%,为1506.44元,以此类推,一段各期的还款额为2018.78元。经计算,使用分段递增还款方式当全部贷款还清时,利息支出的总和为58685.58元,比原来预订的利息72165.2,减少了13479.62元。 由此可以看出,分段递增还款方式无论在缩短还款期及减少利息支出方面都对您具有不小的吸引力,但小康不得不提醒您一句,这种方式的还款额比首段还款额要高出四成多,这就要求您必须具有逐年递增的还款能力和理财技巧,否则难以采用此类还款方法。

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